Les freins à l'implication des investisseurs privés et institutionnels dans le viager immobilier

Abstract

Il y a eu 723 000 transactions dans l’immobilier ancien en 2013. Les ventes en viager ontreprésenté entre 0,5% et 1% de ce montant. Le taux de propriétaires de plus de 60 ansdépasse les 70%. Les seniors possèdent 700 milliards d’euros dans l’immobilier. Deux acteurscomposent le viager : un acheteur et un vendeur. Du côté de l’offre, les retraités sont de plusen plus nombreux à vendre en viager puisqu’ils ont besoin de liquidités : « house rich, cashpoor »1. Avec l’allongement de la durée de vie, les seniors doivent financer les frais de santéet le coût de la dépendance. Du côté de la demande, les particuliers comme les institutionnelssont à la recherche de diversifications patrimoniales. On trouve deux fois moins d’acheteursque de vendeurs en viager. Les institutionnels ont investi dans l’immobilier commercial et lesparticuliers dans le résidentiel depuis les années 90. Qu’en est-il pour le viager ? Pourquoi cemode d’acquisition n’a-t-il pas encore séduit les investisseurs ? Nous avons identifié deuxfreins majeurs : l’un financier, l’autre juridique. Nous avons simulé un portefeuille de 300viagers réels en utilisant 3 tables de mortalité. La modélisation de notre base de données apermis de trouver un faible taux de rendement interne sur l’espérance de vie du vendeur.Nous avons trouvé des TRI allant de 1,80% à 5,13% selon la table de mortalité retenue. Pourobtenir un taux de rendement interne de 5% sur l’espérance de vie du vendeur, en prenant lamoyenne des trois tables de mortalité, les investisseurs doivent faire baisser le montant de larente viagère de 17,55%.Nous avons recommandé différentes mesures en direction des pouvoirs publics afind’améliorer la liquidité du viager immobilier :-Déduire le paiement de la rente des autres revenus fonciers.-Déduire les intérêts d’emprunts ayant servi à financer le bouquet des autres revenus fonciers.-Reculer la durée de la clause résolutoire d’un à trois mois.-Ramener à 15 ans l’exonération des plus-values immobilières.